Nowe prawo pierwokupu a nieruchomości wodne

W ostatnim czasie możemy dostrzec ewolucję polskiego systemu prawnego w zakresie wprowadzania do niego nowych ustawowych praw pierwokupu.

Pojawienie się każdego nowego ustawowego prawa pierwokupu wymaga poświęcenia mu szczególnej uwagi. W przeciwieństwie bowiem do umownego prawa pierwokupu, nie zastosowanie się do ustawowego prawa pociąga za sobą bardzo daleko idące konsekwencje prawne, a mianowicie nieważność zawartej bezwarunkowo umowy sprzedaży. Czyli brak nabycia przez kupującego prawa własności czy też prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Nieruchomość ta stanowi przedmiot ustawowego prawa pierwokupu, a w procedurze jej zakupu nie zachowano wymogu zadośćuczynienia temu prawu.

Powyższa konstatacja o najdalej idących skutkach prawnych sprzedaży dokonanej bez zachowania ustawowego prawa pierwokupu wyjaśnia, dlaczego pojawienie się każdego takiego nowego prawa wymaga szczególnej uwagi, zapoznania się z nim i określenia jego zakresu zastosowania dla uniknięcia ryzyka prawnego, o którym mowa w razie obrotu nieruchomościami. Dodatkowym argumentem, przemawiającym za koniecznością zwrócenia szczególnej uwagi na każde nowe prawo pierwokupu, jest okoliczność, iż polski ustawodawca nie przyjął metody uregulowania wszystkich ustawowych praw pierwokupu w jednym akcie prawnym, ale ich regulacje są rozproszone w wielu różnych aktach, co wymaga każdorazowo znacznie szerszego zakresu weryfikacji ich zastosowania w przypadku sprzedaży lub zakupu nieruchomości.

Najnowsze zmiany w prawie pierwokupu

Najnowszym ustawowym prawem pierwokupu w systemie polskiego prawa jest ustawowe prawo pierwokupu gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Przedmiotowe ustawowe prawo pierwokupu zostało wprowadzone do systemu polskiego prawa na mocy ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, która weszła w życie 1 stycznia 2018 r. i zastąpiła dotychczasowe regulacje prawne dotyczące wód.

Nowe zasady zostały wprowadzone na podstawie art. 217 ust. 13 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Przedmiotowe prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

Prawo pierwokupu a sprzedaż nieruchomości

Wejście w życie nowych przepisów od początku budzi pewne wątpliwości. Czy właściciele nieruchomości, na których wybudowano oczko wodne, basen, staw, mają się czego obawiać i czy nowe prawo pierwokupu utrudni im sprzedaż posiadanych nieruchomości?
O istnieniu tych kontrowersji niech świadczy sam fakt, iż bezpośrednio po wejściu w życie nowej ustawy wydana została opinia przez Departament Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej, mająca na celu wyjaśnienie wątpliwości rodzących się wokół nowego prawa. Tożsama opinia została zamieszczona do „pomocniczego” stosowania na stronie Ministerstwa Ochrony Środowiska. W opinii tej zebrano pewne wytyczne co do stosowania nowego prawa pierwokupu.

Po pierwsze, jak wyjaśniono w opinii, przedmiot prawa pierwokupu stanowi grunt pokryty śródlądowymi wodami stojącymi, który w ewidencji (rejestrze) gruntów oznaczono symbolem „Ws”. Jest to niezwykle ważne wyjaśnienie i bardzo ważna wskazówka dla stron umów sprzedaży. Pozwala bowiem odwołać się do dokumentu, jaki stanowi wypis z ewidencji (rejestru) gruntów i w oparciu o ten dokument zweryfikować sposób oznaczenia nieruchomości w ewidencji. To zaś z kolei ma przesądzać, czy mamy do czynienia z nieruchomością, której dotyczy ww. prawo pierwokupu.

Po wtóre, w celu rozwiania pewnych wątpliwości, w opublikowanej opinii wyjaśniono, że śródlądowe wody stojące zdefiniowane są w art. 23 ww. ustawy – Prawo wodne. Przy czym zagłębień, o których mowa w ww. art. 23, nie stanowią m.in. rowy, sztuczne stawy, jak również baseny, ogrodowe oczka wodne, gdyż zgromadzona w nich woda jest skutkiem działania człowieka, nie ma pochodzenia naturalnego i stąd nie podlega ochronie na podstawie ustawy – Prawo wodne.

W świetle powyższej opinii właściciele posesji, w ramach których zrealizowano basen, ogrodowe oczko wodne albo inną formę gromadzenia wody przez człowieka dla potrzeb wypoczynkowych, rekreacyjnych czy też sportowych, nie mają podstaw do obaw, iż nowe prawo pierwokupu znajdzie zastosowanie do ich nieruchomości (chyba że została ona oznaczona symbolem „Ws” w ewidencji gruntów z innego powodu).

Istotną informacją wynikającą z ww. opinii jest też wskazanie w jej treści, że: prawo pierwokupu znajduje zastosowanie jedynie przy sprzedaży gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi, nabytych od Skarbu Państwa po dniu wejścia w życie ustawy, w trybie wskazanym w art. 217 (tj. nowej ustawy – Prawo wodne), a ponadto: prawo to nie dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Z powyższych informacji płyną dwie istotne wskazówki:

1. Użytkownicy wieczyści mogą spać spokojnie, dopóki ich prawo nie zostanie przekształcone w prawo własności.

2. Zakres zastosowania prawa pierwokupu dopiero będzie się tworzył wskutek rozporządzeń dokonywanych przez Skarb Państwa w trybie art. 217 ustawy, czyli po 1 stycznia 2018 r.

Prawo powielaczowe

Powyższa opinia stanowi tzw. prawo powielaczowe, zatem pewną interpretację przepisów czy wytyczne do ich interpretacji, i nie stanowi ona źródła prawa. Dlatego nie daje ona absolutnej pewności, że tok interpretacji nie może w przyszłości ewoluować i ulegać zmianie. Dopiero orzecznictwo i doktryna wypracują – miejmy nadzieję – jednolite wytyczne w tym zakresie. A być może nie obejdzie się bez zmiany prawa. Dzisiaj na pewno warto pamiętać o istnieniu nowego prawa pierwokupu i zwracać szczególną uwagę, ilekroć w wypisie z ewidencji (rejestru) gruntów pojawi się symbol „Ws”.