Dwucyfrowe podwyżki cen mieszkań w Krakowie

Po I kw. 2019 r. ceny mieszkań w Krakowie wzrosły o ponad 11 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Pod koniec 2018 r. średnia stawka za metr kwadratowy sięgała 7286 zł, dzisiaj jest to już 7620 zł. Po zaledwie trzech miesiącach ceny wzrosły przeciętnie o 334 zł na metrze kwadratowym.

Z raportu ronin24.pl (opracowanego na podstawie danych portalu KRN.pl), obejmującego lokale o powierzchni 40-60 mkw., wynika, że aktualnie jedyną dzielnicą, w której stawki kształtują się na poziomie poniżej 6000 zł, są Swoszowice. W I kw. 2019 r. średnia cena w tym rejonie miasta wyniosła 5797 zł, ale to i tak wyższa kwota, niż wynosi średnie wynagrodzenie w Polsce (według Głównego Urzędu Statystycznego – w marcu br. wzrosło do 5164,53 zł brutto).

W prawie wszystkich częściach Krakowa odnotowujemy wzrosty cen mieszkań, granica między tańszymi i droższymi lokalizacjami (wyłączając ścisłe centrum) zaczyna się zacierać. Aktywność deweloperów wyraźnie przesuwa się poza centralnie położone dzielnice, różnicując ofertę na obrzeżach. Przykład stanowią Wzgórza Krzesławickie, Mistrzejowice i Bieńczyce, gdzie w porównaniu z ostatnim kwartałem 2018 r. ceny wzrosły o kilkaset złotych (za metr kwadratowy). W raporcie ronin24.pl czytamy, że w I kw. 2019 r. średnie stawki wynosiły, w:

• Mistrzejowicach – 6830 zł;
• Bieńczycach – 6745 zł;
• Wzgórzach Krzesławickich – 6541 zł.

O wysokiej podwyżce można mówić zwłaszcza w przypadku Bieńczyc, gdzie dynamika wzrostu cen w stosunku do IV kw. 2019 r. kształtuje się na poziomie ok. 7,5 proc.

Ile kosztuje mieszkanie w Krakowie?
 

Okazja dla inwestorów?

Sytuacja zmieniła się także w dzielnicy Bieżanów-Prokocim, w której pod koniec ubiegłego roku ceny nie przekraczały 6000 zł. Aktualna stawka za metr kwadratowy wynosi tu 6124 zł. Na trendzie wzrostowym mogą skorzystać osoby, które nabyły nieruchomość w celach inwestycyjnych.

W tym kontekście szczęśliwcami okazują się właściciele mieszkań w Nowej Hucie. W I kw. bieżącego roku za metr kwadratowy lokalu w tej dzielnicy należy zapłacić już ponad 7000 zł. Dla porównania, jeszcze trzy miesiące wcześniej średnia cena wynosiła 6335 zł/mkw. Tak duży skok cenowy potwierdza prognozowany ruch inwestycyjny w tej części Krakowa. Niska gęstość zaludnienia (według danych UMK 827 osób na kilometr kwadratowy) stanowi jeden z czynników umożliwiających dalszą rozbudowę dzielnicy.

Według raportu ronin24.pl wysoki wskaźnik podaży nowych inwestycji można zaobserwować także w innych, oddalonych od centrum rejonach miasta: Dębnikach, Podgórzu Duchackim, Prądniku Białym i wspomnianym Bieżanowie-Prokocimiu. W I kw. 2019 r. średni koszt metra kwadratowego sięgnął:

• 7791 zł – w Dębnikach;
• 7476 – w Prądniku Białym;
• 7126 zł – w Podgórzu Duchackim.

Interesująco przedstawia się sytuacja w segmencie najdroższych mieszkań. Do tej pory różnica między prestiżowym Zwierzyńcem a popularnymi Grzegórzkami i Krowodrzą była znaczna. Po I kw. stawki stają się coraz bardziej zbliżone. Spadek cen w Zwierzyńcu, do poziomu 9883 zł, zbiegł się ze znacznymi podwyżkami w sąsiadujących ze Starym Miastem, Grzegórzkach i Krowodrzy. Pod koniec ubiegłego roku ceny w tych dzielnicach wynosiły odpowiednio 8761 zł i 8616 zł/mkw. Z najnowszego raportu ronin24.pl wynika natomiast, że średnie stawki w I kw. 2019 r. wzrosły do 9612 i 9350 zł/mkw. A to oznacza, że w przypadku Grzegórzek doszło do rekordowej podwyżki – blisko 1000 zł na metrze kwadratowym.

Z uwagi na niską dostępność działek pod nowe inwestycje, sytuacja cenowa w Starym Mieście ulega mniejszym zmianom. Podaż utrzymuje się na stałym poziomie. Jednak także tutaj ceny wzrosły. W porównaniu z IV kw. 2018 r. zmiana wynosi ok. 12,7 proc.

Do odwrócenia trendu cenowego doszło w Bronowicach. Po spadku cen odnotowanym w grudniu 2018 r. (do 7660 zł), aktualnie utrzymuje się tendencja wzrostowa. Za metr kwadratowy mieszkania w tej dzielnicy należy zapłacić już 8630 zł.

Powyżej 8000 zł/mkw. kosztują już także lokale w Prądniku Czerwonym (8081 zł/mkw.) i Podgórzu (8821 zł/mkw.).

Dlaczego aż takie podwyżki w Krakowie?

Drożejący rynek nieruchomości w Krakowie nie jest wyjątkiem na tle pozostałych miast wojewódzkich. W I kw. 2019 r. średnie ceny mieszkań wzrosły w całej Polsce. Obecnie kształtują się na poziomie od ok. 4108 zł/mkw. (Gorzów Wielkopolski) do ok. 9910 zł/mkw. (Warszawa). Dynamika zmiany średniej ceny na krakowskim rynku jest zbliżona do wskaźnika charakteryzującego Wrocław. Szybciej niż w Krakowie stawki rosną m.in. w Gdańsku i Rzeszowie, gdzie doszło do ponad 18-procentowej podwyżki.

Zdaniem deweloperów wyższe ceny to nie tylko kwestia marży wliczanej w ofertę. Wzrosty stawek metra kwadratowego są rezultatem pogłębiającego się kryzysu w branży budowlanej: zarówno finansowego (bankructwa przedsiębiorstw budowlanych), jak i kadrowego (niedobór pracowników, przede wszystkim podwykonawców). Na aktualne ceny mieszkań przekładają się także wzrosty kosztów zakupu działek pod inwestycje. Im wyższe nakłady na etapie realizacji projektu, tym większe późniejsze obciążenia po stronie nabywcy.

Ponadto przewiduje się, że aktualna sytuacja w sektorze finansowym może wykluczyć z rynku mniejszych deweloperów – ci mają bowiem mniejsze szanse na sprostanie zaostrzonym przez banki, kryteriom przyznawania kredytów inwestycyjnych.

Wysokie ceny mieszkań sprzyjają natomiast aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych. W warunkach niskich stóp procentowych, klienci są bardziej skłonni do zaciągania zobowiązań w bankach.

Sprawdź ceny mieszkań na ronin24.pl