Wójt Gminy, po rozpatrzeniu wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech wolnostojących budynków jednorodzinnych z wbudowanymi garażami i z niezbędną infrastrukturą techniczną, odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że na analizowanym obszarze nie występują obiekty jednorodzinne, mogące stanowić wyznacznik funkcji dla planowanej inwestycji na zasadzie kontynuacji zabudowy.

Inwestor zaskarżył decyzję, tłumacząc, że na wspomnianym terenie znajdują się budynki mieszkaniowe, które jedynie formalnie zostały sklasyfikowane jako siedlisko rolnicze – w rzeczywistości są to domy mieszkalne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, po opisaniu przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie, Kolegium wskazało, iż na analizowanym obszarze nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Bez wpływu na taką ocenę stanu prawnego nieruchomości, pozostaje okoliczność, że wskazane siedliska rolnicze nie posiadają klasycznych wiejskich zabudowań gospodarczych. W sensie prawnym są one siedliskami rolniczymi.

Kolegium wyjaśniło, że zasada dobrego sąsiedztwa odwołuje się do zapewnienia „dobrego sąsiedztwa" poszczególnych nieruchomości, w różnych aspektach – funkcji znajdujących się na nich obiektów, wyznaczników zagospodarowania terenu oraz cech architektonicznych obiektów budowlanych. Pierwszym warunkiem tej zasady jest dostosowanie funkcji projektowanej inwestycji do przeznaczenia obiektów już istniejących. Wynika z niego wykluczenie możliwości wprowadzenia na danym terenie funkcji niezgodnej ze specyfiką budynków wzniesionych na danym obszarze. Wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenie jest celowe. Postulat uwzględnienia w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań prawa własności oznacza m. in. takie zagospodarowanie przestrzeni, które umożliwi harmonijne, optymalne w danym przypadku warunki korzystania z prawa własności nieruchomości (wynika z wyroku WSA w Gdańsku z 21 kwietnia 2010 r., II SA/Gd 447/09 ). Zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych (na podstawie § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Wprawdzie zabudowa jednorodzinna, jak i budynek mieszkalny w ramach zabudowy zagrodowej, służą realizacji tego samego celu – zamieszkiwaniu. Jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu, nie można przyjąć, iż obiekty jednorodzinne stanowią kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Służy ona bowiem przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej oraz stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo (wynika z wyroków WSA w Gdańsku z dnia 21 stycznia 2009 r. sygn. akt II S.A./Gd 689/08 oraz II S.A./Gd 690/08). Sprawa trafiła do sądu administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Obowiązywanie w polskim systemie prawnym zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy jest ochrona „ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA).

Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do zastanej w danym miejscu zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na danym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) już istniejącej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA).

Sąd uznał, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji obiektów już znajdujących się na wyznaczonym obszarze. Podobnie nie nawiązuje ona do linii zabudowy oraz intensywności zabudowy występującej na analizowanym terenie. Różnice te są zarazem na tyle istotne, że niemożliwe jest ich skorygowanie w drodze odstępstw od wyników analizy na podstawie stosownych przepisów powołanego rozporządzenia. Z uwagi zatem na niespełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa, z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wykluczone było również wydanie pozytywnej decyzji o warunkach. Tym samym kontrolowane rozstrzygnięcia okazały się słuszne i odpowiadają prawu. Sąd skargę oddalił.