[ powrót ]

Sam fakt występowania sporu pomiędzy właścicielem a wspólnotą mieszkaniową nie jest podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego tak jak drobne uchybienia formalne w zakresie rachunkowości czy też niedociągnięcia organizacyjne – uznał Sąd Okręgowy w Krakowie.

Nie są to przyczyny na tyle istotne, aby pozbawiać członków wspólnoty prawa do zarządzania nieruchomością. W przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji oddalił wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego, gdyż stan faktyczny nie dawał podstaw do uwzględnienia wniosku. Wspólnota ma wybrany i funkcjonujący zarząd, a zarząd ten właściwie wypełnia swoje obowiązki. Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki można rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem będzie ono obejmowało bowiem również niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę (lub na zarząd) ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.).

W ocenie sądu podejmowane przez zarząd wspólnoty czynności nie cechują się wadliwością, a sam fakt występowania sporu pomiędzy wnioskodawczynią a wspólnotą nie jest podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego. Wnioskodawczyni złożyła apelację, jednak Sąd Okręgowy uznał, że apelacja nie jest zasadna. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie został powołany, lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Wspólnota ma określone zasady wykonywania zarządu nieruchomością wspólną oraz wybrany i działający zarząd, a także zarządcę administrującego tą nieruchomością.

W ocenie Sądu zarząd niezwłocznie po wyborze podjął czynności, tworząc podstawy formalne dla swoich czynności, a także założony został rachunek bankowy. Podejmowane też były czynności mające na celu zarządzanie nieruchomości w postaci realizacji uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Właścicielka nie przedstawiła jakichkolwiek dowodów świadczących o wadliwości podejmowanych czynności i dokonywanych przez zarząd naruszeniach obowiązującego prawa, a inni członkowie wspólnoty nie zgłaszają jakichkolwiek zastrzeżeń do działań zarządu. Nie można więc uznać, że zarząd ten nie wypełnia swoich obowiązków, albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Nawet, jeśli przyjąć za zasadne twierdzenia wnioskodawczyni co do uchybień formalnych w zakresie zasad rachunkowości, czy też drobnych niedociągnięć organizacyjnych, to nie są one na tyle istotne, aby pozbawiać członków wspólnoty prawa do zarządzania nieruchomością.

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie, 26 czerwca 2014 roku, sygn. akt II Ca 167/14



[ powrót ]