Sąd Najwyższy uznał, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - niezależnie czy zawiera klauzulę wyłączności, czy nie - może przewidywać rekompensatę będącą rodzajem kary umownej za zerwanie umowy bez ważnych powodów, a niedopełnienie przez pośrednika jednego obowiązku, jeśli wiele innych zostało wykonanych, nie jest ważnym powodem rozwiązania umowy.

Pośrednik zawarł ze spółką umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości we Wrocławiu z klauzulą wyłączności. Wartość budynku ustalono na 15 500 000 USD, cenę działki na 500 USD/ m2, a prowizję pośrednika na 1proc. Pośrednik zobowiązał się do przeprowadzenia szczegółowo opisanej kampanii marketingowej. Przewidziano możliwość rozwiązania umowy z zachowaniem 3-miesięcznego wypowiedzenia. Zaznaczono jednak, że w razie wypowiedzenia umowy przez sprzedającego winien on zapłacić pośrednikowi odpowiedni procent prowizji, w zależności od okresu trwania umowy. Zastrzeżono także prawo wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron z ważnych powodów, bez obowiązku zapłaty przez sprzedającego rekompensaty. W trakcie trwania umowy sprzedający wypowiedział ją wobec niewywiązania się przez pośrednika z obowiązków w niej przewidzianych bez wypłacenia rekompensaty. Jako powód podano niewprowadzenie przez pośrednika informacji do pisma "Immobilia". Pośrednik domagał się zapłaty 40 proc. prowizji.

Sąd I instancji uznał, że zastrzeżona rekompensata jest w istocie karą umowną, ale uznał ją za wygórowaną i na podstawie art. 484 § 2 kc, obniżył ją o 1/3.

Sąd II instancji utrzymał wyrok. W kasacji spółka twierdziła, że skoro umowa pośrednictwa jest umową szczególnego zaufania, to każde jej naruszenie uzasadnia jej zerwanie bez rekompensaty. Dotyczy to zwłaszcza umowy na wyłączności.

Sąd Najwyższy oddalił kasację. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że unormowanie umowy pośrednictwa w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie jest kompletne. Nie ma też jasności, czy w tej sytuacji stosować do niej przepisy kodeksu cywilnego o umowie zlecenia, umowie agencyjnej czy też może o innej umowie nazwanej. Niezależnie jednak od tego w rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do analizy samej umowy. Sąd uznał, że wprowadzenie do umowy rekompensaty za zerwanie bez ważnych powodów, i to bez względu na to, czy jest to umowa na wyłączność, czy nie, jest w pełni dopuszczalne. Sąd zakwalifikował tę rekompensatę jako rodzaj kary umownej. Niedopełnienie przez pośrednika jednego obowiązku, jeśli wiele innych zostało wykonanych, nie jest ważnym powodem rozwiązania umowy. Za prawidłowe uznał też zastosowanie w tej sprawie art. 484 § 2 KC.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.12.2005 r. sygn. akt V CK 295/05