W analizowanej przez sąd sprawie inwestor zgłosił zamiar budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego. W świetle obecnie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego, takie inwestycje nie podlegają obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę. Poza domem, na terenie działki miało się jednak znaleźć szambo. Z tego powodu prezydent miasta wniósł sprzeciw, jednocześnie nakładając na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Za przyczynę takiej decyzji uznał wykraczanie oddziaływania planowanego obiektu poza granice nieruchomości (z uwagi na planowane szambo) – powołując się na art. 30 ust. 7 Prawa budowlanego. Po odwołaniu do organu wyższego rzędu, sprawa trafiła do sądu administracyjnego.

Sąd administracyjny, badając zgłoszony przypadek, wskazał na przesłanki, które powinny być objęte obowiązkowym wniesieniem sprzeciwu przez organ. Zgłoszenie wyzwala bowiem postępowanie sprawdzające kwestię m.in. faktu, czy dotyczy ono budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia. W pierwszej kolejności organ jest więc zobowiązany do sięgnięcia do przepisu zwalniającego domy jednorodzinne z obowiązku uzyskania pozwolenia, który uzależnia ten fakt od wystąpienia okoliczności nieoddziaływania na sąsiednie działki. W tym celu powinien przeanalizować przepisy szczególne i wykonawcze, aby ustalić wymagania dla zabudowy i zagospodarowania terenów.

W omawianej sprawie zabrakło odpowiedniej analizy dokonanej przez organ, który od razu przeszedł do konkluzji, iż nieruchomość może oddziaływać na sąsiednie działki. Wyłączył jednocześnie zastosowanie przepisu, który nakazuje organowi wniesienie sprzeciwu w przypadku obowiązkowego uzyskania pozwolenia na budowę. W treści jego rozstrzygnięcia wykluczono więc normę, która powinna w każdym przypadku obowiązywać obligatoryjnie, a zastosowano się do regulacji uznaniowej.

Sytuacje, w których dochodzi do wykroczenia oddziaływania nieruchomości na sąsiednie działki, mogą więc jednocześnie stanowić podstawę istnienia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Organ nie może wówczas pominąć sprawdzenia występowania tych przesłanek. Musi także podać konkretne przepisy prawa, które mogą świadczyć o spowodowaniu potencjalnych ograniczeń na konkretne sąsiednie działki.

Krzysztof Janowski, radca prawny